In den Fachausschüssen des Bundesrates kontrovers diskutiert wurden die Baurechtsnovelle der Bundesregierung und die damit einhergehende Änderung der Technischen Anleitung Lärm. Vor dem Hintergrund des dringend benötigten Wohnraums in den Städten plant die Bundesregierung die Einführung einer neuen Baugebietskategorie, das „urbane Gebiet“.

Im „urbanen Gebiet“ sollen Wohnen, Gewerbe sowie soziale und kulturelle Nutzung besser als bisher gekoppelt werden. Den Kommunen würde ermöglicht, auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder Gewerbegebieten Wohnungen zu bauen oder bestehende Gebäude als Wohnraum zu nutzen. Dieser Ansatz ermöglicht eine Stadt der kurzen Wege und folgt der Charta von Leipzig, so Bundesbauministerin Barbara Hendricks im jüngsten Plenum des Bundesrates.

Die Einführung dieser neuen Gebietskategorie wird grundsätzlich begrüßt, so passierte auch das entsprechende Gesetz das Bundesratsplenum. Das Gesetz regelt weiter die Bedingungen für Zweit- und Ferienwohnungen insbesondere in touristisch geprägten Regionen neu und enthält Verbesserungen bei der Öffentlichkeitsbeteiligung der Umweltverträglichkeitsprüfung. Darüber hinaus passt das Gesetz diverse Bestimmungen des Baugesetzbuches an die EU-Richtlinie Städtebaurecht und zur Stärkung des „neuen Zusammenlebens in der Stadt“ an.

Die mit dem „urbanen Gebiet“ vorgesehene Anhebung der Lärmbelastung, geregelt in der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), wird hingegen differenziert betrachtet.

Die Stadtplaner auf der einen Seite sehen die vorgesehenen höheren Immissionswerte von maximal 63 Dezibel am Tag und 48 Dezibel in der Nacht als eine mit der gewollten Verdichtung einhergehende Notwendigkeit an, die Gesundheits- und Immissionsschützer auf der anderen Seite lehnen die steigende Lärmschutzbelastung für die Anwohnerinnen und Anwohner in den Städten ab.
Die Bundesländer haben im Plenum am vergangenen Freitag folgendes beschlossen: die gewerblichen Lärmimmissionswerte dürfen am Tag um drei dB (A) höher sein und damit wie vorgesehen bei 63 dB liegen. In der Nacht sollen dagegen im urbanen Gebiet die Werte für Kern-, Dorf- und Mischgebiete gelten, die bei 45 dB liegen.

Die Nachtruhe bleibt demnach geschützt und die urbanen Gebiete haben hinreichende Entwicklungsmöglichkeiten.

Boris Pistorius: Interessen des Sports und von Anwohnern in Einklang bringen

Durch die Einführung der neuen Baurechtskategorie „Urbane Gebiete“ musste auch die Sportanlagenlärmschutzverordnung entsprechend angepasst werden.

Das Thema Sportanlagenlärmschutzverordnung ist aber eins, das den Sport und seine Verantwortlichen bereits seit vielen Jahren beschäftigt und das viel diskutiert worden ist – unabhängig von den „Urbanen Gebieten“.

Insbesondere in Großstädten und Ballungszentren gibt es vermehrt Streitigkeiten wegen „Sportlärm“, die zum Teil auch vor Gericht ausgetragen werden. Zu Auseinandersetzungen kommt es auch dort, wo alte Sportplätze in den letzten Jahren saniert und modernisiert wurden. Oftmals wurde statt Naturrasen oder Asche ein Kunstrasenplatz verlegt – gerade um die Spielstätten „wetterfest“ zu machen und damit die Zeiten des Spielbetriebs zu verlängern. Man hat damit die Sportstätten zukunftsfest gemacht, auch um dem Ansturm von Kindern und Jugendlichen – insbesondere im Fußball – gerecht zu werden. Nach der Modernisierung sahen sich die Vereine dann aber oft Klagen von Anwohnern ausgesetzt, die sich wegen des Lärms beschwerten.

Daher beinhaltet die angepasste Verordnung jetzt auch einen Altanlagenbonus, der bereits vor 1991 genehmigt oder zulässigerweise ohne Genehmigung errichtete Anlagen rechtlich besser absichert. Mit der angestrebten Konkretisierung wird in Zukunft gewährleistet, dass der Sportbetrieb auch bei Umbauten und Nutzungsänderungen und einer leichten Überschreitung der Lärmschutzwerte aufrechterhalten werden kann.

Niedersachsens Innen- und Sportminister Boris Pistorius sprach jetzt vor dem Bundesrat davon, dass die Interessen des organisierten Sports an der Nutzung seiner Sportanlagen und die Interessen der Anwohner besser in Einklang zu bringen seien.
Der Bundesrat fordert mit den Stimmen Niedersachsens, weitere Änderungen an der Verordnung vorzunehmen. So sollen in urbanen Gebieten tagsüber um drei dB (A) höhere Immissionsrichtwerte, nachts jedoch die gleichen Werte wie in den übrigen gemischten Baugebieten festgelegt werden.

Des Weiteren wird die Bundesregierung gebeten, in enger Abstimmung mit den Ländern vollziehbare Regelungen für eine Privilegierung von durch Kinder und Jugendliche verursachten Lärm bei der Nutzung von Sportanlagen zu erarbeiten und diese schnellstmöglich umzusetzen.

Auch hierzu hatte sich Pistorius in seiner Rede geäußert: „Nach aktuell geltender Rechtslage werden spielende Kinder auf Sportplätzen schlechter gestellt als spielende Kinder auf Spielplätzen. Das ist aus meiner Sicht völlig unverständlich und realitätsfern und bedarf in den nächsten Monaten ebenfalls einer Anpassung!“

2016 bis 2018 Sonderabschreibungen für Neubaumaßnahmen

Der Bundesrat nahm sich am Freitag des Gesetzentwurfes der Bundesregierung zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus an. Mit der Einführung einer auf Neubaumaßnahmen in den Jahren 2016 bis 2018 befristeten Sonderabschreibung soll der Markt für Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment angekurbelt werden. Der Fokus der Förderung liegt auf der Errichtung neuer Mietwohnungen. Wohnungen mit hohem Standard bedürfen keiner steuerlichen Förderung. Die Bundesregierung hat daher neben einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche eine maximale Bemessungsgrenze von 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vorgesehen. Um nachhaltig Mietwohnungen zu schaffen, wird eine mindestens zehn Jahre dauernde Vermietung zu Wohnzwecken verlangt.

Neben vielen technischen Fragestellungen machte der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf insbesondere deutlich, dass bei der Förderung der Blick auf günstigen Wohnraum in Gebieten mit angespannter Mietsituation gerichtet sein muss. Bei einer Förderung von bis zu 3.000€ Baukosten für den Quadratmeter rechnen Experten aber mit Mieten von rund 15 € den Quadratmeter. Dem Bundesrat ist die Gefahr von Mitnahmeeffekten dabei zu ausgeprägt; es wird befürchtet, dass ohnehin geplante Bauten dadurch gefördert würden. In Zeiten angespannter Haushaltssituationen der Gebietskörperschaften dürfe deshalb trotz des berechtigten Wunsches nach Anreizimpulsen für den Mietwohnungsneubau nicht der Blick für Finanztableaus der Länder aus dem Blick verloren werden. Immerhin brauchen auch diese Mittel, um ihre eigenen Wohnungsbauförderprogramme auszufinanzieren.

Die Länderkammer fordert dem Maß folgend eine Absenkung der Bemessungs- und Kappungsgrenze auf 1.800 bzw. 2.600 €. Die geschätzten Steuerausfälle von 2,1 Milliarden Euro sollen reduziert werden. Die Bundesregierung wird zudem gebeten, die besondere Berücksichtigung von Energieeffizienz beim Bau sowie eine Sozialbindung bei der Vermietung zu prüfen. Weiter formulieren die Länder eine Prüfbitte zugunsten von Wohnungsbaugesellschaften, damit auch diese von der staatlichen Unterstützung profitieren können.

Forderungen nach einer Ausweitung der Förderung auf weitere Wohnquartiere erhielten ebenso eine Absage wie eine Ausweitung des Förderzeitraumes auf fünf Jahre.

Niedersachsen fordert weiterhin Begrenzung des Dispozinssatzes auf 8% über Basiszinssatz

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 26. Februar 2016 das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie passieren lassen. Die europäische Richtlinie, die mit dem Gesetzentwurf umgesetzt werden soll, harmonisiert die Regelungen für Kreditgeber und Vermittler zu Werbung, Vertragsinformation, Prüfung der Kreditwürdigkeit, Bedenkzeit und Widerrufsrecht, vorzeitiger Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung, Beratung bei der Vergabe und Vermittlung sowie Kopplungsgeschäften in Zusammenhang mit Wohnimmobilienkrediten. Die Richtlinie enthält auch Vorgaben zur Sachkunde und Entlohnung der Beschäftigten. Über die Umsetzung der Richtlinie hinaus wird im Gesetzentwurf dem Darlehensgeber eine Beratungspflicht in Fällen dauerhafter und erheblicher Kontoüberziehungen im Anwendungsbereich der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auferlegt.

Darüber hinaus trifft das Gesetz eine Regelung zum „ewigen Widerrufsrecht“ bei Kreditverträgen. Nach Inkrafttreten des Gesetzes wird es dieses bei Kreditverträgen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung nicht mehr geben. Ein Widerrufsrecht erlischt nun spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen. Verträge, die zwischen dem 1. August 2002 und dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden und bei denen die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war, sind ebenfalls von dem Gesetz betroffen: Spätestens drei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes endet hier das Widerrufsrecht.

In einer Entschließung auf Initiative der Länder Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg appelliert der Bundesrat, dass Verbraucherinnen und Verbrauchern in den geregelten Fällen ein längerer Zeitraum als drei Monate zugestanden werden muss. Zugunsten der Beseitigung der Rechtsunsicherheit für das Vertragsverhältnis zwischen Kunde und Kreditinstitut hält der Bundesrat eine Frist von 12 Monaten und 14 Tagen nach Inkrafttreten des Gesetzes für angemessen.

Auch die Beratungspflicht in Fällen dauerhafter und erheblicher Kontoüberziehungen halten die Länder für nicht ausreichend.

In der Entschließung bedauert der Bundesrat, dass der Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie keine Festlegung einer Obergrenze für die Höhe des Dispositions- und Überziehungskreditzinses vorsieht.

„Eine gesetzliche Deckelung des Dispozinses wäre zum effektiven Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor einer zunehmenden Überschuldung wirkungsvoll und geboten. Die vom Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 25. September 2015 vorgeschlagene Obergrenze von 8 Prozent über dem Basiszins ist maßvoll und gewährleistet eine Balance zwischen dem Interesse der Banken an ausreichenden Spielräumen und einem Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor überhöhten Zinssätzen bei der Überziehung ihrer privater Konten.“, heißt es in der Entschließung.

Das Gesetz wird nun dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt und tritt am 21. März 2016 in Kraft. Die Entschließung wird der Bundesregierung zugeleitet, die sich in den nächsten Wochen mit ihr befassen wird.

Bundesrat nimmt Stellung um Erleichterungen abzusichern

Das Jahresende kommt mit schnellen Schritten. Die Vorbereitungen für die Adventskalender laufen und langsam gilt es, an die Weihnachtsgeschenke zu denken. Für die Sparerinnen und Sparer wird sich dann Anfang des kommenden Jahres zeigen, dass die „Geschenke“ der Finanzinstitute nicht üppig ausgefallen sein werden. Allgegenwärtig zeigen sich die Auswirkungen des anhaltend niedrigen Kapitalmarktzinsniveaus.

Die geringen Renditen am Markt spüren auch die 21 deutschen Bausparkassen. Sie gaben und geben den vielen Bausparenden ein Renditeversprechen auf die gut 30 Millionen Bausparverträge, das sie zunehmend vor größere Herausforderungen stellt. Im Durchschnitt hat ein Vertrag dabei eine Bausparsumme von gut 30.000 Euro. Dabei sind sie aber noch im Wesentlichen an Vorgaben gebunden, die seit den 1990er Jahren unverändert sind.

Mit dem Gesetz, zu dem die Bundesregierung ins Gesetzgebungsverfahren gegangen ist, soll den Bausparkassen der Zugang zum Pfandbriefgeschäft eröffnet werden. Die Hoffnung auf dadurch sich ergebende kostengünstigere Refinanzierungsmöglichkeiten soll positive Effekte auf das Neukundengeschäft nach sich ziehen. Daneben erhalten die Bausparkassen die Möglichkeit, in erweitertem Umfang sonstige Baudarlehen zu gewähren. „Der Gesetzentwurf sieht (aber) nicht vor, den Bausparkassen neue risikoreiche Geschäftsfelder zu erlauben“, so die Bundesregierung. Sie weist zudem darauf hin, dass die Bausparkassen auch kostenseitig gefordert sein werden.

Als Ausgleich zu den höheren Kompetenzen wird das Aufsichtsrecht angepasst, um die Sicherheit der Spareinlagen zu gewährleisten. Zudem sind die Regelungen an das neue europäische Aufsichtsregime der EZB anzupassen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) und die Deutsche Bundesbank können künftig verstärkt auf Kennzahlen aus den Unternehmen zugreifen und -falls notwendig- einschreiten, wenn sich Solvenzprobleme zeigen.

Der Bundesrat nahm das Vorhaben in seiner jüngsten Plenarsitzung weitgehend positiv auf. Zur Sicherstellung des Anschubeffekts bat er aber um Prüfung, ob der Genehmigungsvorbehalt der BAFin auf bisher nicht genehmigungspflichtige Darlehen ausgeweitet werden muss und ob es einer Versicherungspflicht für die Darlehensnehmenden bedarf. In Anbetracht der vor Zuteilung angesparten Summe könnte auf eine Gebäudeversicherung möglicherweise verzichtet werden. Andernfalls sei mit hohen Kosten für die Überwachung der Pflicht bei den Bausparkassen zu rechnen. Dies schmälere wiederum die Kapitalbasis.

Sind die Sparzinsen auch gering, so werden sich die künftigen Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer also ruhigen Gewissens eine Immobilie anschaffen und sie zu günstigen Konditionen bei Bausparkassen finanzieren können.

Bundesrat befasst sich mit Umsetzung der Wohnimmobilien- Kreditrichtlinie

In seiner Sitzung am 25. September 2015 hat der Bundesrat im ersten Durchgang zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Stellungnahme beraten. Die europäische Richtlinie, die mit dem Gesetzentwurf umgesetzt werden soll, hat das Ziel der Schaffung eines hohen Verbraucherschutzniveaus. Dazu harmonisiert sie Regelungen für Kreditgeber und Vermittler zu Werbung, Vertragsinformation, Prüfung der Kreditwürdigkeit, Bedenkzeit und Widerrufsrecht, vorzeitiger Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung, Beratung bei der Vergabe und Vermittlung sowie Kopplungsgeschäften in Zusammenhang mit Wohnimmobilienkrediten. Die Richtlinie enthält auch Vorgaben zur Sachkunde und Entlohnung der Beschäftigten. Über die Umsetzung der Richtlinie hinaus wird im Gesetzentwurf dem Darlehensgeber eine Beratungspflicht in Fällen dauerhafter und erheblicher Kontoüberziehungen im Anwendungsbereich der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auferlegt. Insbesondere diese Beratungspflicht halten die Länder für nicht ausreichend. Sie fordern eine Deckelung der Dispozinsen bei einer Überziehung.

In seiner Rede vor dem Bundesrat erklärte der Niedersächsische Verbraucherschutzminister Christian Meyer: „Die Banken zahlen für Guthaben der Kunden so gut wie keine Zinsen. Dann ist es nicht nachvollziehbar und es lässt sich nicht rechtfertigen, dass Verbraucherinnen und Verbraucher bei Überziehung Ihrer Konten dann Dispozinsen oft in Höhe von über 10 Prozent zahlen müssen“. Er verwies darauf, dass bisherige Appelle zur freiwilligen Selbstverpflichtung und Mäßigung bei der Bemessung der Dispositionskreditzinsen ergebnislos geblieben seien. Vor diesem Hintergrund sei die maßvolle Deckelung des Zinssatzes auf 8 Prozent über dem Basiszins „eine unbedingte Notwendigkeit“.

Die Stellungnahme des Bundesrates wird nun der Bundesregierung übermittelt.

Vom Bundesrat geforderte Anpassung findet Berücksichtigung

Der Bundesrat hat am vergangenen Freitag eine Reform des Wohngeldgesetzes im Plenum behandelt und für eine Erhöhung des Wohngeldes ab 2016 gestimmt.

Diese Sozialleistung wird an die Entwicklung der Einkommen, Warmmieten und Nebenkosten angepasst. Die tatsächliche Höhe der Leistung richtet sich im Einzelfall nach der Zahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Miethöhe. Bisher liegen die Ausgaben für das Wohngeld bei 845 Millionen Euro jährlich, die ab dem nächsten Jahr auf 1,43 Milliarden Euro steigen sollen. Von der Reform profitieren insgesamt rund 870.000 Haushalte- insbesondere solche mit niedrigen Einkommen oder Renten. Durch die Novelle soll das Wohngeld für einen Zwei-Personen-Haushalt auf durchschnittlich 186 Euro im Monat steigen. Die letzte Anpassung hatte vor sechs Jahren stattgefunden.

Der Bundesrat hatte bereits am 8. Mai 2015 über den Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Erhöhung des Wohngelds beraten und eine kontinuierliche Anpassung des Wohngelds an die Preis- und Einkommensentwicklung für unverzichtbar erklärt. Die Höchstbeträge für Miete, die Mietstufen und die Höhe des Wohngeldes seien alle vier Jahre zu überprüfen und gegebenenfalls neu festzusetzen.

Diese Forderung des Bundesrates wurde im weiteren parlamentarischen Verfahren aufgegriffen und vom Bundestag teilweise mit kürzeren Fristen beschlossen. Die Bundesregierung muss nun alle zwei Jahre die Mietenhöhen, die Mietenstufen und die Höhe des Wohngeldes überprüfen und dem Bundestag berichten. Entscheidend dabei ist, dass sich die Überprüfung an der bundesdurchschnittlichen und regionalen Entwicklung der Wohnkosten sowie der Veränderung der Einkommensverhältnisse und Lebenshaltungskosten orientieren muss.

Das Gesetz wird nun Bundespräsident Gauck zur Ausfertigung vorgelegt. Die neuen Vorschriften treten überwiegend am 1. Januar 2016 in Kraft.

Rollläden hoch – Mehr Wohnraum auf den Ostfriesischen Inseln

Wer kennt das nicht? Bei einem Spaziergang durch den Urlaubsort wundert man sich über herunter gelassene Rollläden, obwohl man selbst nur mit Glück noch eine Ferienwohnung ergattern konnte. Oftmals stehen diese Wohnungen von vornherein aber gar nicht zur Verfügung – weder für die Inselbewohnerinnen und Inselbewohner zum Dauerwohnen noch für Tourismuszwecke.

Insbesondere auf den Ostfriesischen Inseln werden immer mehr Häuser mit Dauerwohnungen aufgekauft, abgerissen und die Grundstücke mit Ferienwohnungen bebaut. Neue Ferienwohnungen werden aber häufig nicht vermietet, sondern weiter verkauft und zwar oft nicht als Wohnungseigentum, sondern als sogenanntes Bruchteilseigentum. Anders als bei einem „normalen“ Kauf einer Eigentumswohnung erwerben die Eigentümer keinen bestimmten realen Anteil an einem Objekt, sondern lediglich einen ideellen Anteil an dem gesamten gemeinsamen Objekt. Zweitwohnungen aber stehen den überwiegenden Teil des Jahres leer und es entstehen so die sogenannten „tote Zonen“ oder auch „Rollädensiedlungen“ innerhalb der Gemeinden. Mit dem Konstrukt des Bruchteilseigentums umgehen Investoren die den Gemeinden derzeit im Baugesetzbuch zugestandenen Möglichkeiten, die Schaffung von Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen und so regelnd einzugreifen.

Dieses Phänomen ist nicht nur auf die ostfriesischen Inseln beschränkt, sondern kommt in vielen Tourismusorten vor. Um dieses Problem zu lösen, hat die niedersächsische Landesregierung jetzt einen Entschließungsantrag in den Bundesrat eingebracht.

Um bezahlbaren Wohnraum auf Inseln (und anderen touristischen Gemeinden) zu erhalten, wird die Bundesregierung mit der Entschließung gebeten, eine Ergänzung von § 22 Absatz 1 Baugesetzbuch auf den Weg zu bringen. Konkret soll die Regelung, die in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion einen Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde bei Begründung oder Teilung von Wohneigentum oder Teileigentum durch Erlass von Satzungen ermöglicht, auch auf die Begründung von Bruchteilseigentum ausgeweitet werden. In Tourismusgemeinden soll so durch diese Ausweitung des Genehmigungsvorbehalts dem unerwünschten Verdrängungsprozess zwischen den Wohnarten „Dauerwohnen“, „Touristisches Wohnen“ und „Zweitwohnen“ begegnet werden.

Die für Wohnungsbau zuständige Landesministerin Cornelia Rundt bekräftigte am vergangenen Freitag in ihrer Rede im Bundesrat noch einmal, dass auf den Inseln Mietwohnungen knapp und teuer sind. Das treffe dann diejenigen, die auf bezahlbaren Mietwohnungsraum angewiesen sind: Menschen mit kleinen Einkommen oder niedrigen Renten, aber auch die auf den Inseln z. B. in der Gastronomie Beschäftigten.

Der Bau von preiswerten Wohnungen mit bezahlbaren Mieten lohne sich für Investoren aber nicht, so dass für diese Haushalte nicht genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Das behindert auch in erheblichem Maße die Besetzung freier Stellen auf den Inseln und damit deren wirtschaftliche Entwicklung.

Das eindringliche Werben der Ministerin um Unterstützung des niedersächsischen Antrages hatte Erfolg. Der Antrag fand im Bundesrat eine große Mehrheit.

„Die Ostfriesischen Inseln sind schon etwas Besonderes“, stellte Niedersachsens Bauministerin Cornelia Rundt am vergangenen Freitag im Bundesrat fest. Wer hier Urlaub mache, denke wohl gelegentlich daran, wie schön es sein möge, immer hier leben zu können. Für die Insulaner aber seit gerade das Wohnen oft ein Problem, insbesondere für diejenigen, die kein Wohneigentum haben und zur Miete wohnen.

„Auf den Inseln sind Mietwohnungen knapp und teuer. Das trifft diejenigen, die auf bezahlbaren Mietwohnungsraum angewiesen sind: Menschen mit kleinen Einkommen oder niedrigen Renten, aber auch die auf den Inseln z. B. in der Gastronomie Beschäftigten.

Die Nachfrage nach solchen Wohnungen wird mit den Baumaßnahmen auf den Inseln derzeit nur unzureichend erfüllt,“ so die Ministerin weiter.

Vor dem Hintergrund des Tourismus, nicht nur auf den Inseln, sondern auch in anderen entsprechend geprägten Gebieten der Bundesrepublik, wird vorrangig im höherpreisigen Segment gebaut, Häuser lassen sich in diesen attraktiven Lagen teuer vermieten oder verkaufen.

„Der Bau von preiswerten Wohnungen mit bezahlbaren Mieten lohnt sich für Investoren nicht, so dass für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen nicht genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Das behindert auch in erheblichem Maße die Besetzung freier Stellen auf den Inseln und damit deren wirtschaftliche Entwicklung“, erläuterte Rundt einen der Gründe, der Niedersachsen dazu bewogen hatte, eine Bundesratsinitiative zur Wohnsituation auf den Inseln zu starten- und das mit großem Erfolg. Der Bundesrat hat die Initiative aufgegriffen.

Lesen Sie hier die ganze Rede von Cornelia Rundt:

http://www.ms.niedersachsen.de/aktuelles/presseinformationen/bundesrats-mehrheit-fuer-niedersachsens-antrag-zur-wohnsituation-auf-den-inseln-134502.html

Bestellerprinzip bei der Maklercourtage soll schon im Juni in Kraft treten

Der Bundesrat hat am 27. März 2015 das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage gebilligt. Es wird nach der Ausfertigung durch Bundespräsident Gauck voraussichtlich im Juni des Jahres in Kraft treten.

Mit dem Gesetz möchte die Bundesregierung den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten dämpfen. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen soll künftig die zulässige Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 – für höchstens fünf Jahre – Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Neubauten fallen nicht unter die Beschränkung. Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. Der Entwurf führt außerdem das Bestellerprinzip bei der Maklercourtage ein. Künftig soll hier das marktwirtschaftliche Prinzip „wer bestellt, der bezahlt“ gelten.

In Ihrer Stellungnahme vom 7. November 2014 machten die Länder deutlich, dass sie in dem Gesetzentwurf noch Verbesserungspotenzial sehen.

Diese Stellungnahme wurde der Bundesregierung zugeleitet. Die Bundesregierung äußerte sich zu den Anregungen des Bundesrates und teilte mit, dass sie sich der Forderung der Länderkammer zur Streichung der Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt nicht anschließt. Die Vorschläge zur Rückzahlung überzahlter Mieten wollte sie im weiteren Gesetzgebungsverfahren prüfen. Die Bitte des Bundesrates, die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zu überarbeiten, griff die Bundesregierung auf. Sie teilte mit, dass sie eine Überprüfung und anschließende Überarbeitung der Vorschriften in einem gesonderten Gesetzgebungsverfahren beabsichtigt.

Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz in seiner Sitzung am 5. März 2015 aufgrund der Beschlussempfehlung und des Berichts seines Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz unverändert beschlossen.

Nun wurde das – nicht zustimmungsbedürftige – Gesetz im sogenannten Zweiten Durchgang abschließend im Bundesrat beraten. Darin folgte der Bundesrat der Empfehlung seines Rechtsausschusses, einen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses nicht zu stellen und damit das Gesetz zu billigen.

In einer begleitenden Entschließung, die auch von Niedersachsen unterstützt wurde, hat der Bundesrat die Bundesregierung aufgefordert, auch für eine praxistaugliche Ausgestaltung der im Wirtschaftsstrafrecht enthaltenen Vorschrift zu unangemessenen Mieterhöhungen zu sorgen. Es handele sich hierbei um ein nach wie vor erforderliches Instrument zum Schutz der Mieter. Die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Anwendungsvoraussetzungen hätten nach einhelliger Meinung jedoch dazu geführt, dass die Norm in der heutigen Fassung für die Praxis untauglich sei, so der Bundesrat.

Grenzüberschreitende Korruption soll bekämpft werden 

Mit ihrem Gesetzentwurf zur Bekämpfung der Korruption, der am vergangenen Freitag Gegenstand der Beratungen des Bundesrates war, kommt die Bundesregierung ihrer Verpflichtung nach, weitere internationale Rechtsinstrumente zur Bekämpfung von grenzüberschreitender Korruption umzusetzen.

Dabei soll insbesondere die Strafbarkeit der Bestechlichkeit und Bestechung im geschäftlichen Verkehr erweitert werden, §299 Strafgesetzbuch (StGB). Bislang ist eine Bestechung im geschäftlichen Verkehr nur strafbar, wenn mit der Bestechung eines Angestellten oder Beauftragten eines Unternehmens eine unlautere Bevorzugung im Wettbewerb erkauft werden soll und es dabei zu einer Wettbewerbsverzerrung kommt. Künftig soll das Vorliegen einer Wettbewerbsverzerrung für die Strafbarkeit entbehrlich sein.

Indem der Gesetzentwurf die Strafbarkeit wegen Bestechung und Bestechlichkeit der §§ 331 ff. StGB auf Taten von und gegenüber Europäischen Amtsträgern sowie von und gegenüber Mitgliedern von Gerichten der Europäischen Union erweitert, schafft er außerdem die Voraussetzungen für eine Ratifizierung des Strafrechtsübereinkommens des Europarates über Korruption sowie des dazugehörigen Zusatzprotokolls. Über eine neue Vorschrift § 335a StGB werden zudem bestimmte Bedienstete und Richter ausländischer und internationaler Behörden und Gerichte in den Anwendungsbereich der §§ 331 ff. StGB einbezogen. Darüber hinaus nimmt der Gesetzentwurf die neuen Straftatbestände §§ 229 und 335a StGB in den Vortatenkatalog des Geldwäschetatbestandes mit auf und überführt Bestechungsvorschriften des Nebenstrafrechts in das StGB.

Niedersachsen unterstützte die Stellungnahme des Bundesrats, den Anwendungsbereich des § 298 StGB „wettbewerbsbeschränkende Absprachen bei Ausschreibungen“ nicht wie im Gesetzentwurf vorgesehen begrifflich einzuschränken. Man sehe die Gefahr, dass anderenfalls der gesamte Bereich von unerlaubten Absprachen bei Bauleistungen aus der Verfolgung der Kartellbehörden entfallen könnte.

Bevor der Gesetzentwurf dem Bundestag zugeleitet wird, hat die Bundesregierung zunächst die Gelegenheit zur Gegenäußerung.

Tagung zum Existenzminimum Wohnung

Wohnen ist nicht alles, aber ohne Wohnung ist alles nichts! Mit diesem Motto eröffneten Reiner Höft-Dzemski vom Deutschen Verein für die öffentliche und die private Fürsorge und Christian Armborst vom Niedersächsischen Sozialministerium die gemeinsame Fachveranstaltung zum Thema Angemessenheit der Unterkunftskosten im SGB II am 24.11.2014 in der niedersächsischen Landesvertretung. Die Wohnung gehört zum Existenzminimum, das der Staat sicherstellen muss. Aber bis zu welcher Höhe muss er dafür die Kosten übernehmen? Diese Frage ist Gegenstand zahlreicher Rechtsstreitigkeiten und gerichtlicher Urteile.

In der Praxis bestehen erhebliche Unsicherheiten, wie die abstrakten Anforderungen des Bundessozialgerichts an ein „schlüssiges Konzept“ in den Kommunen konkret umzusetzen sind und das Existenzminimum im Bereich Wohnen gerichtsfest bestimmt werden kann“, stellte Christian Armborst vor den mehr als 150 teilnehmenden Fachkräften der kommunalen Ebene, die mit der Bestimmung angemessener Unterkunftskosten befasst sind, sowie Vertreterinnen und Vertreter von Bundes- und Landesministerien, der Sozialgerichtsbarkeit und der Wohnungswirtschaft fest. Im Mittelpunkt der Tagung stand daher die Frage, welche Rahmenbedingungen ein sogenanntes schlüssiges Konzept erfüllen muss, um den verfassungsrechtlichen Anforderungen zur Bestimmung des Existenzminimums im Bereich des Unterkunftsbedarfs gerecht zu werden.

Sabine Knickrehm, Richterin am Bundessozialgericht stellte in ihrem Vortrag beeindruckend die Anforderungen der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts an die Ausfüllung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit dar. Für die Bemessung der Kosten der Unterkunft –als einem weiteren Element des verfassungsrechtlich geschützten Existenzminimums- ist ein geregeltes Verfahren einzuhalten. Hierbei sind u.a. die Verhältnisse der örtlichen Wohnungsmärkte auf methodisch verlässlicher und statistisch gesicherter Grundlage zu berücksichtigen. Dabei wurde erkennbar, dass die Rechtsprechung es keineswegs bei einer bloßen Kontrolle der von der Praxis gefundenen Ergebnisse belässt, sondern durchaus sich selbst bemüht, auf der Grundlage vorhandener Daten für die Erstellung von Mietspiegeln Maßstäbe für die Praxis zu entwickeln.

Im Anschluss nahm Dr. Christian von Malottki, Institut Wohnen und Umwelt, eine Bewertung der bisher in der Praxis umgesetzten sowie weiterer denkbarer Methoden aus wissenschaftlicher und statistischer Sicht vor. Er wies insbesondere auf die Konsequenzen bei der Methodenwahl (Bestands- oder Angebotsmieten), die regional sehr unterschiedlichen Standards vor allem bei den Wohnflächen und bei der Abgrenzung von Vergleichsräumen hin. Dabei wurde erkennbar, dass die Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen unter Beachtung der Anforderungen an ein schlüssiges Konzept in der Praxis wohl nur mit externer wissenschaftlicher Unterstützung gelingen kann. Wie die anschließende Aussprache ergab, resultieren daraus Probleme, die nicht nur im finanziellen Aufwand, sondern auch darin bestehen, dass damit den Gutachtern auch die Aufgabe zuwächst, Wertungen zu treffen, die eigentlich die Verwaltung, wenn nicht gar der Gesetzgeber verantworten müsste.

Der Nachmittag der Tagung war der kommunalen Praxis vorbehalten. So berichteten Nicole Hölscher, Region Hannover, und André Oberdieck, Landkreis Göttingen, von ihren praktischen Erfahrungen mit der Anwendung des „schlüssigen Konzepts“ während Gerd Goldmann vom Niedersächsischen Landkreistag aufzeigte, an welchen Stellen die kommunalen Träger an den derzeitigen Anforderungen für ein schlüssiges Konzept scheitern. Die kommunalen Referenten machten deutlich wie schwierig es ist, ein Konzept zu entwickeln, das nicht nur den Anforderungen der Rechtsprechung entspricht, sondern auch den sozialpolitischen Anforderungen Rechnung trägt. Dazu kommt, dass bei größeren Kommunen regelmäßig mehrere Kammern des Sozialgerichts über entsprechende Klagen entscheiden, dabei aber durchaus zu unterschiedlichen Entscheidungen kommen. Obergerichtliche oder höchstrichterliche Entscheidungen, die hier zu einer Vereinheitlichung führen können, ergehen erst nach Jahren und damit zu einem Zeitpunkt, zu dem schon längst wieder neue Gutachten zu neuen Angemessenheitswerten geführt haben.

Auswirkungen der Regeln zur Angemessenheit auf den Wohnungsmarkt führte Jens Schumacher vom Bundesbauministerium dem Publikum vor Augen. Hierbei standen die Entwicklung des Wohnungsmarkts im unteren Segment und die Konkurrenzsituation im Mittelpunkt, in der sich die Leistungsbeziehenden zu anderen Gruppen mit niedrigen Einkünften befinden (Studierende, Rentenbeziehende, Flüchtlinge). Herr Schumacher bestätigte im Übrigen die Vorbehalte gegen eine Heranziehung der Mietobergrenzen nach dem Wohngeldgesetz, die seiner Ansicht nach für die Bestimmung der Angemessenheit von Unterkunftskosten ungeeignet sind.

Zum Abschluss der Veranstaltung versuchte ein hochkarätig besetztes Podium unter Moderation von Christian Armborst Eckpunkte für ein Konzept zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten auf wissenschaftlicher Grundlage festzumachen. Prof. Dr. Uwe Berlit, Vorsitzender Richter am Bundesverwaltungsgericht, Gerd Goldmann, Dr. Christian von Malottki und Jens Schumacher näherten sich dem Thema im Rahmen einer angeregten Podiumsdiskussion. Hierbei zeigte sich, dass die Kommunen, denen diese Aufgabe obliegt, Schwierigkeiten haben, insbesondere für den ländlichen Raum die nötigen Daten zu erheben, um daraus für Vergleichsräume Angemessenheitsgrenzen zu bestimmen. Insoweit ist der Gesetzgeber aufgerufen, die nötigen Rechtsgrundlagen zu schaffen. Allerdings sollte dem eine wissenschaftliche Abklärung vorausgehen, auf deren Grundlage dann geregelt werden kann, welche Daten zu erheben sind, die Kommunen ermächtigt werden, sie zu erheben und festgelegt wird, nach welchen Grundsätzen diese Daten auszuwerten sind. Als besondere Herausforderung an die Praxis stellte Herr v. Malottki die Schwierigkeit heraus, für die Neuanmietung von Wohnungen zu ausreichend hohen Grenzen zu kommen, ohne auf die regelmäßig niedrigeren Bestandsmieten kostensteigernd einzuwirken.

Insgesamt kamen die Teilnehmenden nach einer fachlich auf hohem Niveau geführten Diskussion zu dem Ergebnis, dass der Gesetzgeber hier gefordert ist, für klare Grundlagen zu sorgen, die den Leistungsberechtigten und den Verwaltungen der Kommunen eine transparente und sichere Praxis ermöglichen.

Niewisch-Lennartz fordert Nachbesserung beim Mieterschutz

Der Bundesrat hat in seiner jüngsten Sitzung einen Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, die sog. Mietpreisbremse, beraten. Trotz grundsätzlicher Zustimmung sieht der Bundesrat an zahlreichen Stellen Nachsteuerungsbedarf.

Mit ihrem Gesetzentwurf möchte die Bundesregierung den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten dämpfen. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen soll künftig die zulässige Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 – für höchstens fünf Jahre – Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Neubauten fallen nicht unter die Beschränkung. Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. Der Entwurf führt außerdem das Bestellerprinzip bei der Maklercourtage ein. Künftig soll hier das marktwirtschaftliche Prinzip „wer bestellt, der bezahlt“ gelten.

In ihrer Rede begrüßte die Niedersachsens Justizministerin Antje Niewisch-Lennartz für die Landesregierung den Gesetzentwurf und bezeichnete ihn als überfällig. Allerdings habe sich die Bundesregierung dem Druck der Immobilienlobby gebeugt und großzügige Ausnahmen und Verzögerungsmöglichkeiten in den Gesetzentwurf aufgenommen. „Die vorgeschlagene Mietpreisbremse ist löchrig wie ein Sieb“, so Niewisch-Lennartz. So sei es zwar richtig, dass bei Neubauten erstvermietete Wohnungen aus der Mietpreisbremse herausausgenommen werden, da natürlich weiter Anreize gesetzt werden müssen, neue Wohnungen zu bauen. Allerdings erschließe es sich nicht, warum die Ausnahme auch auf Anschlussvermietungen ausgedehnt werden soll. Niedersachsen hatte deshalb gemeinsam mit Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg einen Antrag zur Schließung dieser Lücke gestellt. Als weiteren Nachbesserungspunkt nannte die Ministerin, dass eine Ausnahme zur Mietpreisbreme nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen nur zugelassen werden solle, wenn das Gebäude den Anforderungen der Energiesparverordnung entsprechend modernisiert worden ist.

In seiner Stellungnahme ist der Bundesrat einigen Kritikpunkten Niedersachsens gefolgt. So fordert der Bundesrat die Bundesregierung auf, die den Ländern auferlegte Begründungspflicht über die konkret gegen den Wohnungsmangel zu ergreifenden Maßnahmen beim Erlass einer Rechtsverordnung zu streichen. Um einer solchen Begründungspflicht auch fundiert nachkommen zu können, wäre eine Zusammenarbeit zwischen Ländern und Kommunen erforderlich. Diese müssten einen Maßnahmenplan erarbeiten und abstimmen. Damit würde das gesamte Instrument viel zu schwerfällig, als dass notleidenden Mietern umgehend geholfen werden könnte. Überdies könnte auf diese Weise nicht mehr flexibel auf Veränderungen reagiert werden. Außerdem soll nach Auffassung des Bundesrates die Rückerstattungspflicht einer überhöhten Miete bereits ab Mietbeginn und nicht, wie im Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgesehen, erst ab der Rüge des Mieters gelten. In ihrer Rede hatte Niewisch-Lennartz die im Gesetzentwurf vorgesehene Regelung als „Stumpfes Schwert“ bezeichnet.

Die Bundesregierung kann nun zu den Änderungswünschen des Bundesrates Stellung nehmen.

„Deutschland-Plan für bezahlbares Wohnen“ vorgestellt

In der Landesvertretung Niedersachsen haben dieser Tage sieben Organisationen und Verbände der deutschen Bau- und Immobilienbranche ein politisches Maßnahmenpaket, den „Deutschland-Plan für bezahlbares Wohnen“, zum Wohnungsneubau vorgestellt. Ziel ist ein deutliches Absenken von Kaltmieten für Neubauwohnungen. Neu gebaute Mietwohnungen in Großstädten und Metropolregionen sollen dadurch auch für Durchschnittsverdiener wieder bezahlbar werden, so das Verbändebündnis Wohnungsbau. Als Maßnahmen wurden im Rahmen des mittlerweile 6. Wohnungsbau-Tages u.a. die Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsbedingungen und Finanzierungskonditionen sowie die Reduzierung der Baulandkosten diskutiert.

In dem Verbändebündnis Wohnungsbau haben sich der Deutsche Mieterbund (DMB) und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) zusammen mit dem Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), dem Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) zusammengeschlossen.

In ihrem Impuls unterstrich Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks, dass es auch Aufgabe ihres Ministeriums sei, dafür zu sorgen, dass Wohnkosten trotz der anstehenden Investitionen in den Klimaschutz bei Gebäuden bezahlbar bleiben und gleichzeitig der erforderliche Beitrag zum Klimaschutz erbracht wird. „Eine Entmischung ganzer Stadtteile nach Einkommensgruppen wäre das Gegenteil dessen, was unsere Städte bisher ausmacht. Mein Ziel als Bauministerin sind Städte, in denen Menschen auch mit verschiedenen finanziellen Möglichkeiten miteinander und nebeneinander leben können“, so die Bundesministerin in ihren Worten.

In diesem Zusammenhang nahm sie Bezug auf das im Juli ins Leben gerufene „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“. Die großen Akteure der Wohnungspolitik, Bund, Länder und Gemeinden, Verbände und Fachexperten sitzen hier an einem Tisch. Sie wollen gemeinsam die Voraussetzungen für den Bau und die Modernisierung von Wohnraum in guter Qualität vorzugsweise im bezahlbaren Marktsegment verbessern und wirkungsvoll zur Angebotsausweitung in den Ballungsgebieten mit Wohnraummangel beitragen.

Der „Deutschland-Plan für bezahlbares Wohnen“ komme, so Hendricks, genau zum richtigen Zeitpunkt. Stehe man doch gemeinsam vor großen Herausforderungen wie steigenden Mieten, steigenden Baukosten, dem Bedarf an energetischen Sanierungen und dem Bedarf an seniorengerechtem Umbau.

Am Ende der Veranstaltung zog Dr. Hans Georg Leuck, Vorsitzender DGfM, eine positive Bilanz. Die stetig steigende Teilnehmerzahl weise auf die Bedeutung der Veranstaltung für die Fachbranche hin und da es auch endlich wieder ein Bundesbauministerium gebe, sei die Hoffnung groß, dass auch der Stellenwert der Baupolitik in der Bundesregierung weiter steige.

Militärische Liegenschaften erfolgreich nutzen

Der Bundesrat möchte im Zusammenhang mit dem neuen Stationierungskonzept der Bundeswehr die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) dazu verpflichten, bei der Verwertung ehemaliger militärischer Liegenschaften auch die strukturpolitischen Ziele von Bund, Ländern und Kommunen zu berücksichtigen. Mit einem am vergangenen Freitag beschlossenen Gesetzentwurf, den auch Niedersachsen mit allen seinen Stimmen unterstützt, will er eine entsprechende Klausel in die gesetzlichen Grundlagen der BImA einfügen.

Eine wichtige Voraussetzung für die nachhaltig erfolgreiche Entwicklung von Liegenschaften sei, dass deren Vermarktung nicht ausschließlich betriebswirtschaftlichen oder fiskalischen Parametern folge. Vielmehr müsse eine den kommunalen und regionalen Zielvorstellungen entsprechende Nachnutzung auch dann möglich sein, wenn diese nicht zum „vollen Wert“ zu realisieren sei. Nach bisheriger Rechtslage muss sich die Anstalt bei der Verwertung der Liegenschaften jedoch an kaufmännischen Grundsätzen orientieren und das Vermögen wirtschaftlich veräußern. Aus Sicht der Länder bedarf es daher einer Öffnungsklausel, die die BImA dazu anhält, bei der Verwertung von Liegenschaften auch die strukturpolitischen Ziele der Gebietskörperschaften zu berücksichtigen.

Der Gesetzentwurf wird nun der Bundesregierung zugeleitet, die ihn innerhalb von sechs Wochen an den Bundestag übermittelt und dabei ihre Auffassung darlegt. Der Beschluss entspricht einem Gesetzentwurf, den der Bundesrat bereits im Juni 2012 in den Bundestag eingebracht hatte. Dieser war wegen des Ablaufs der 17. Legislaturperiode jedoch der Diskontinuität unterfallen.

In einer begleitenden Entschließung bittet der Bundesrat die Bundesregierung zudem, künftig auch den Schutz und Erhalt naturschutzfachlich wertvoller Liegenschaften – wie zum Beispiel ehemalige Truppenübungsplätze – sicherzustellen. Hierbei seien insbesondere Übertragungsmöglichkeiten an Länder und Kommunen anzustreben. Auch diese Bitte wird von Niedersachsen unterstützt.